আমরা কি রিয়েল এস্টেট সেক্টরে একটি আসন্ন ক্র্যাশের কাছাকাছি?

সংকটের কারণে অনেক সেক্টরে মন্দার সৃষ্টি হয়েছে, কিন্তু হয়নি রিয়েল এস্টেট স্টক বিনিয়োগ. ভোক্তারা 2020 এর সীমাবদ্ধতা থেকে বেরিয়ে এসে সঞ্চয় রেকর্ড স্থাপন করেছে এবং এর ফলে টেলিওয়ার্কিংয়ের যুগ শুরু হয়েছে। লোভনীয় স্তরে বন্ধকী সুদের হার রিয়েল এস্টেট স্টকগুলিতে বিনিয়োগের আগ্রহের উন্মত্ততা বাড়াতে সাহায্য করেছে। কিন্তু সব ভাল জিনিস শেষ হয়. ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং লাল-গরম মুদ্রাস্ফীতি বাড়ি এবং বন্ধকগুলিকে কম সাশ্রয়ী করে তুলেছে। এটি বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট বাজারের পতনের ঝুঁকি বাড়ায়, বিশেষ করে কিছু দেশে, এবং বর্তমান বিশ্ব অর্থনৈতিক মন্দাকে আরও খারাপ করার হুমকি দেয়...

হাউজিং মার্কেটের সাথে কি ঘটছে?

বন্ধকের সুদের হার বেড়ে যাওয়ায় আবাসনের চাহিদা কমছে, বাড়িগুলিকে কম সাশ্রয়ী করে এবং সম্ভাব্য ক্রেতাদের বাজার থেকে দূরে সরিয়ে দিচ্ছে। এই বছর বন্ধকীগুলি উল্লেখযোগ্যভাবে কম সাশ্রয়ী হওয়ার দুটি প্রধান কারণ রয়েছে৷ উচ্চ মূল্যস্ফীতি নাগরিকদের প্রকৃত আয়ের তীব্র হ্রাস ঘটায়। পরিবর্তে, বিশ্বব্যাপী কেন্দ্রীয় ব্যাংকগুলি কয়েক দশকের মধ্যে দ্রুত গতিতে সুদের হার বাড়াচ্ছে। এটি সরাসরি বন্ধকী সুদের হার বাড়িয়েছে, একটি বাড়ি কেনার জন্য ঋণ আরও ব্যয়বহুল করে তুলেছে।

2020 সাল থেকে বেতনের তুলনায় মূল্যস্ফীতি দ্বিগুণ বেড়েছে। সূত্র: বিবিসি।

এই সমস্যাগুলি কেবল সম্ভাব্য বাড়ির ক্রেতাদেরই নয়, বর্তমান বাড়ির মালিকদেরও প্রভাবিত করে। বিশেষ করে যাদের বন্ধক অনেক কম হারে দীর্ঘমেয়াদে সুরক্ষিত নয়। মহামারী বুমের সময় রেকর্ড দামে বাড়ি কেনার জন্য লক্ষ লক্ষ লোক সস্তা ঋণ নিয়েছিল। এখন, যখন তাদের ঋণ উচ্চ সুদের হার প্রতিফলিত করার জন্য পুনরায় সেট করা হয় তখন তাদের অনেকেই উচ্চ মাসিক অর্থপ্রদানের সম্মুখীন হবেন। বিষয়টিকে আরও খারাপ করার জন্য, এই উচ্চতর বন্ধকী অর্থপ্রদানগুলি এমন সময়ে আসে যখন মানুষের প্রকৃত আয় (অর্থাৎ, তারা যে পরিমাণ অর্থ উপার্জন করে, মুদ্রাস্ফীতির জন্য সামঞ্জস্য করে) হ্রাস পেয়েছে। সবচেয়ে খারাপ ক্ষেত্রে, লোকেরা তাদের মাসিক বন্ধকী বিল পরিশোধ করতে সক্ষম হবে না। এমন পরিস্থিতিতে ব্যাংকগুলো প্রায়ই বাড়িটি দখল করে বিক্রি করে দেয় পাওনা আদায়ের জন্য। এবং এটি বাজারে আরও বাড়ি তৈরি করে, প্রায়শই কম বা "দুঃখজনক" দামে, যা বাড়ির দামের উপর আরও নিম্নমুখী চাপের দিকে নিয়ে যেতে পারে।

কোন দেশগুলি সবচেয়ে বেশি উন্মুক্ত হয়?

মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে, বেশিরভাগ ক্রেতা 30 বছরের জন্য নির্দিষ্ট হার বন্ধকী ঋণের উপর নির্ভর করে। পরিবর্তনশীল হার বন্ধকী প্রতিনিধিত্ব করে, গড়ে, গত পাঁচ বছরে ঋণের মাত্র 7%। বিপরীতে, অন্যান্য দেশের গৃহ ক্রেতাদের সাধারণত মাত্র এক বছরের জন্য স্থির ঋণ থাকে, অথবা পরিবর্তনশীল-হার বন্ধক থাকে যা সুদের হারের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়। অস্ট্রেলিয়া, স্পেন, যুক্তরাজ্য এবং কানাডায় 2020 সালে নতুন নীতির অনুপাত হিসাবে পরিবর্তনশীল হার বন্ধকের সর্বাধিক ঘনত্ব ছিল, অনুসারে ফিচ রেটিং.

বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট ইক্যুইটি বিনিয়োগের বাজারে ফাটল ইতিমধ্যেই দেখা দিতে শুরু করেছে। তারা অস্ট্রেলিয়া এবং কানাডার মতো আরও কিছু ফেনাযুক্ত বাজার সম্পর্কে আরও হতাশাবাদী, যা আমরা আগে দেখেছি, 2020 সালে নতুন নীতির শতাংশ হিসাবে পরিবর্তনশীল হার বন্ধকের সর্বোচ্চ ঘনত্ব ছিল। উভয় দেশই একটি আবাসনের দামে ডবল ডিজিটে পতন। এবং অস্ট্রেলিয়ায় এটি আরও খারাপ, যেখানে আগস্টে বাড়ির দাম প্রায় 40 বছরের মধ্যে তাদের সবচেয়ে বড় মাসিক পতন রেকর্ড করেছে।

এটি কীভাবে বিশ্ব অর্থনীতিতে প্রভাব ফেলবে?

একটি বিশ্বব্যাপী সিঙ্ক্রোনাইজড হাউজিং মার্কেট ক্র্যাশ বিশ্ব অর্থনীতিকে প্রভাবিত করবে (ইতিমধ্যেই মন্দার দ্বারপ্রান্তে) বিভিন্ন উপায়ে: 

1. বাড়ির দামের একটি তীব্র পতন উল্লেখযোগ্যভাবে সম্পদ হ্রাস করবে এবং ভোক্তাদের ব্যয় হ্রাস করবে।
2. নির্মাণ এবং সম্পত্তি বিক্রয়ে স্থবিরতা বা হ্রাস সরাসরি বিশ্বব্যাপী বৃদ্ধিকে প্রভাবিত করবে, কারণ এই কার্যকলাপগুলি বিশ্বজুড়ে অর্থনৈতিক কার্যকলাপের বিশাল গুণক।
3. একটি ক্রমহ্রাসমান হাউজিং বাজার ব্যাঙ্কের ঋণকে আঘাত করবে কারণ এটি ঋণ খেলাপি হওয়ার ঝুঁকি বাড়ায়, অর্থনীতিগুলি যে পুঁজির প্রবাহ বন্ধ করে দেয় তা বন্ধ করে দেয়৷ উপরন্তু, ক্রমবর্ধমান সুদের হার সম্পত্তি ডেভেলপারদের উপর চাপ বাড়াবে যারা তাদের ক্রিয়াকলাপের অর্থায়নের জন্য প্রচুর পরিমাণে ঋণ নেয়, ঋণদাতাদের তাদের ঋণ পুনঃঅর্থায়ন করার জন্য ডেভেলপারদের ক্ষমতা সম্পর্কে ক্রমবর্ধমান উদ্বিগ্ন করে তোলে। আবার, এর ফলে ঋণ খেলাপি হলে তা ব্যাঙ্ক ঋণে প্রভাব ফেলবে।
4. ক্রমবর্ধমান সুদের হার প্রতিফলিত করার জন্য বন্ধকী অর্থ প্রদান বাড়ানোর মাধ্যমে, নাগরিকদের আয় প্রভাবিত হবে, আরও ভোক্তা ব্যয় হ্রাস করবে।

রিয়েল এস্টেট স্টকে কি কোন বিনিয়োগের সুযোগ আছে?️​

রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে দাঁড়িয়ে আছে, উপরে উল্লিখিত সমস্ত কারণগুলিকে ধারণ করার জন্য কঠিন সময় আসছে। আমরা সংক্ষিপ্ত বিক্রি করতে পারেন ভ্যানগার্ড রিয়েল এস্টেট ইটিএফ (ভিএনকিউ) আমেরিকান রিয়েল এস্টেট বাজারের পরাজয়ের সুবিধা নিতে বা ভ্যানগার্ড গ্লোবাল প্রাক্তন ইউএস রিয়েল এস্টেট ইটিএফ (ভিএনকিউআই) ইউরোপ, এশিয়া এবং প্রশান্ত মহাসাগরীয় অঞ্চলে একই পরিস্থিতির জন্য। অন্যদিকে, যদি আমরা পূর্বে আলোচনা করা এই ইভেন্টগুলির সবচেয়ে বেশি উন্মুক্ত অর্থনীতিতে বিনিয়োগ করতে চাই, তাহলে আমরা সংক্ষিপ্তভাবে ইটিএফ বিক্রি করতে পারি। অস্ট্রেলিয়া (EWA), কানাডা (EWC), স্পেন (EWP) বা যুক্তরাজ্য (EWU) থেকে iShares MSCI।